TRNインベストメント・マネジメント株式会社

お客様本位の業務運営に関する方針について

当社は、2021年1月15日に金融庁より公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」を採択し、「お客様本位の業務運営に関する方針」を定めます。

原則１．
当社は、お客様本位の業務運営を実現するための明確な方針を策定・公表するとともに、当該方針に係る取組状況を定期的に確認・見直しを行います。

【方針の具体的内容・取組状況等】
以下に採択するお客様本位の業務運営の原則は、当社が誠実かつ公正に投資助言業を遂行する上で根幹をなす基本方針です。当社は、より良い業務運営を実現するために、本方針に係る取組状況をホームページ等に公表するとともに、本方針を年１回以上見直しております。なお、当社の『お客様』には、当社が投資助言に携るファンドへの投資者を含みます。

原則２．
当社は、高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実・公正に業務を行い、お客様の最善の利益を図ります。また、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めます。

【方針の具体的内容・取組状況等】
高度の専門性と職業倫理の保持
当社は、お客様の期待やニーズに応え、お客様にとって最善の利益を追求するため、投資に関する専門知識の研鑽に努めるのみでなく、役職員の職業倫理の向上に取り組みます。具体的には、常に誠実・公正に業務を遂行するため、必要な研修・育成プログラムを作成し、定期的に実施致します。
2022年度は、期初に計画した研修プログラムに基づき、コンプライアンス研修を年12回実施し、研修受講率は100％となっております。毎回テストの受験とオンライン研修を組み合わせて研修効果を高める方法を採用し、以下のテーマを採り上げ幅広くコンプライアンスの知識向上・意識醸成に努めております。

インサイダー取引
金融商品取引業の実務
ハラスメント・内部通報制度
情報セキュリティ
マネーローンダリング・反社会的勢力対応、ほか

また当社では、役職員の不動産投資運用に関わる専門性を高めること、及び職業倫理についての理解を高めるため、上記コンプライアンス研修のほか、外部の専門資格の取得を奨励し、受験させ資格を取得させております。

お客様の最善の利益の追求
当社は、特定・少数の投資家様（原則として法人である特定投資家）を対象に物件特定型のファンドを提供しているため、ファンド組成段階で販売を担う証券会社を通じて投資家様と個別に投資ニーズ調査・ディスカッションを行う等により最善の利益を追求しております。

原則３．
当社は、取引におけるお客様との利益相反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能性がある場合には、法令及び具体的な社内ルール等に則り、当該利益相反を適切に管理します。

【方針の具体的内容・取組状況等】
当社は、店舗不動産の管理に豊富なノウハウを保有する店舗流通ネット株式会社(以下「TRN」といいます。）グループの一員です。TRNグループではプロパティマネジメント業務・ビルメンテナンス業務を内製化し、TRNグループが独自の情報ネットワークを活かして取得した駅前好立地の店舗不動産に対してリーシングや法的治癒でそのノウハウを活用することにより、他社との差別化を図ります。したがって、当社はそのグループの強みをファンド運用で発揮することを目的として、その保有物件のファンドへの譲渡、ファンドからTRNグループ関係会社への賃貸管理、物件管理、工事管理等の委託その他の取引を想定しております。そのような利害関係者との取引におきましては、取引マニュアル等に基づき、取引条件の妥当性について慎重に検討した上で行っております。
保有物件をファンドに譲渡する際には、大手不動産鑑定事務所が評価した鑑定評価額に基づき、かつ投資家様による十分な理解と納得を前提として、売買を行っております。また、期中の管理諸業務をTRNグループ関係会社に委託する際には、管理報酬の一般的な相場水準を参考にしつつ、投資家様の利益の最大化を目指す観点からのみ管理仕様と価格面を精査・交渉しております。

原則４．
当社は、名目を問わず、お客様が負担する手数料その他の費用の詳細を、当該手数料等がどのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客様が理解できるよう情報提供するように努めます。

【方針の具体的内容・取組状況等】
当社が運用する不動産私募ファンドにおけるアセット・マネジメント報酬は、主として取得時報酬、期中運用報酬及び売却時報酬から構成されています。但し、これらの項目や報酬水準は個別のファンドにより異なりますので、アセット・マネジメント契約書又は当該ファンド組成時の商品概要説明書もしくは当該ファンドが当社に支払った運用報酬が記載されている運用報告書等によりご確認下さい。

原則５．
当社は、お客様との情報の非対称性があることを踏まえ、お客様にご理解いただけるよう的確かつ分かりやすい情報提供に努めます。

【方針の具体的内容・取組状況等】
・当社は適格機関投資家を含む特定投資家の投資家様を対象とする物件特定型の私募ファンドの運用業務を行なうこととしております。そのような投資家の皆さまへファンドの販売を行う証券会社を通じ、或いは当社から投資判断にあたって重要となる各種の情報の提供を丁寧に行なっております。
・ファンドの運営期間中におきましても投資家様の必要とされるファンドの状況について、四半期報告書を含む継続的な情報提供に加え、自然災害やインシデント発生時等の状況報告といった情報発信も適時に行っております。

当社では、不動産私募ファンドのアセットマネジメント業務の提供をしておりますが、異なる金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨しておりません（今後も予定はありません）。

当社は、お客様を特定投資家に限定して私募ファンドを運用しておりますが、想定される投資家属性は様々であり、説明資料においては、スキーム、リターン、リスク、取引条件等の重要な情報について、適切な投資判断に資するよう、明確で分かり易い表現や図表を用いて説明しております。

原則６．
当社は、お客様の取引経験や金融知識を踏まえ、当該お客様にふさわしいサービスを提供するために、『店舗を軸とするサービスの提供』を標榜するTRNグループの強みを活かした魅力的な商品を組成し、販売いたします。

【方針の具体的内容・取組状況等】
・当社は、一般的に不動産関連ファンド投資の知識・経験を有することが多い特定投資家のお客様に限定して不動産私募ファンドを提供しております。当該お客様に対しては、私募ファンドの組成時の商品概要説明書等及び運用期間中の四半期報告書等において、TRNグループが店舗不動産ファンド運用で発揮する特色の説明を含め、お客様の投資判断に影響を及ぼす情報(各種手数料・報酬の関係書類への明記を含みます)を適時・適切に提供しております。

当社は、特定投資家のお客様に限定してファンドを組成する旨を公表し、ファンドの組成に当たってはお客様へのファンドの販売方法について販売を行う証券会社と十分に協議を行っております。

当社は、複雑又はリスクの高い金融商品の販売・推奨等や金融商品被害を受けやすい属性グループに対して金融商品の販売・推奨等を行っておりません。

原則７．
当社は、お客様の最善の利益を追求するための行動、お客様の公正な取扱い、利益相反の適切な管理、役職員の専門性向上等を推進するため、役職員を対象としたコンプライアンス研修等の実施、各種資格の取得・維持を支援する報酬体系等、適切な動機づけの枠組みや適切なガバナンス体制の整備に努めます。

【方針の具体的内容・取組状況等】
役職員を対象としてコンプライアンスを中心とした研修を全員が理解するまで実施し、社内で法令遵守の意識醸成に努めております。また、役職員の専門性向上を推進するため、社内制度として宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスター等の不動産ファンド関連資格の取得・維持を費用負担・給与手当等により支援しています。
2024年2月末現在の従業員の資格保有者数は以下の通りです(出向者・親会社兼務者を含む9名中)。

金融庁 「顧客本位の業務運営に関する原則」との対応関係表[PDF]